Taloyhtiön koko vaikuttaa isännöinnin hintaan merkittävästi, mutta ei yksinään ratkaise sitä. Huoneistomäärä on yleinen isännöinnin hinnoitteluperuste, mutta kokonaishintaan vaikuttavat myös arvioitu työmäärä, kiinteistön ominaisuudet ja sovittu palvelusisältö. Tässä artikkelissa käymme läpi keskeisimmät hinnoitteluun vaikuttavat tekijät ja autamme taloyhtiönne hallitusta arvioimaan, mitä isännöintipalvelusta kannattaa odottaa.
Etsittekö taloyhtiöllenne isännöintiä? Pyytäkää meiltä tarjous, niin voimme kartoittaa taloyhtiönne tarpeet.
Mistä isännöinnin hinta muodostuu?
Isännöinnin hinta muodostuu yleensä kuukausittaisesta perusmaksusta, joka kattaa sovitut isännöitsijän tehtävät, kuten hallinnon, taloushallinnon ja neuvonnan. Perusmaksun lisäksi voidaan laskuttaa erikseen sovittuja erikseen laskutettavia tehtäviä, kuten kokouksia, isännöitsijäntodistuksia tai remonttien koordinointia.
Isännöintisopimuksessa ja sen liitteissä sovitaan palvelun sisällöstä, laajuudesta ja hinnoittelusta. Isännöitsijällä on lisäksi asunto-osakeyhtiölakiin perustuvia tehtäviä ja vastuita. Perusmaksuun sisältyvät tehtävät vaihtelevat isännöintitoimistosta ja sopimuksesta riippuen, joten tarjouksia vertaillessa on tärkeää katsoa, mitä kuukausihinta todella kattaa. Hallinnollisiin tehtäviin kuuluvat esimerkiksi yhtiökokouksen valmistelu, hallituksen kokousten tuki ja viranomaisasiointi. Taloushallinnon puolella hoidetaan kirjanpito, vastike- ja vuokravalvonta sekä tilinpäätöksen valmistelu. Korjaus- ja kunnossapitotöiden koordinointi, kuten tarjousten pyytäminen huolto- ja rakennusliikkeiltä, voi kuulua taloyhtiön isännöintipalveluiden sisältöön tai olla erikseen laskutettava tehtävä.
Miten huoneistomäärä vaikuttaa isännöintimaksuun?
Huoneistomäärä on yleinen isännöinnin kiinteän kuukausipalkkion hinnoitteluperuste. Suurempi huoneistomäärä voi lisätä esimerkiksi vastikevalvonnan, viestinnän ja ilmoitusten käsittelyn työmäärää. Hinta ei kuitenkaan välttämättä kasva samassa suhteessa huoneistomäärän kanssa.
Tarjous voidaan antaa taloyhtiökohtaisena kuukausihintana. Vertailua varten hinnan voi jakaa huoneistojen määrällä, vaikka huoneistokohtainen maksu ei olisi varsinainen laskutusperuste. Vertailussa on huomioitava myös palvelusisältö ja erillisveloitukset.
Maksaako pieni taloyhtiö enemmän kuin suuri?
Pieni taloyhtiö voi maksaa isännöinnistä enemmän huoneistoa kohti laskettuna kuin suuri taloyhtiö. Tämä johtuu siitä, että isännöitsijän perustyömäärä ei skaalaudu suoraan huoneistomäärän mukaan: hallituksen kokoukset, yhtiökokous, kirjanpito ja viranomaisasiointi vaativat työtä riippumatta siitä, onko taloyhtiössä viisi vai viisikymmentä huoneistoa.
Pienen taloyhtiön isännöinti voi siksi maksaa huoneistoa kohti enemmän kuin suuremman yhtiön. Lopullinen hinta riippuu kuitenkin palvelun sisällöstä ja taloyhtiön työmäärästä. Pienen taloyhtiön isännöinti voi silti olla kokonaistaloudellisesti perusteltua, kun otetaan huomioon hallinnon sujuvuus, lakisääteisten velvoitteiden hoitaminen ja hallituksen ajansäästö.
Mitkä muut tekijät vaikuttavat isännöinnin hintaan koon lisäksi?
Koon lisäksi isännöinnin hintaan vaikuttavat kiinteistön kunto, korjaustarpeet ja käynnissä olevat hankkeet, jotka voivat lisätä isännöinnin työmäärää. Pelkkä rakennuksen ikä ei ratkaise hintaa.
Muita hintaan vaikuttavia tekijöitä ovat muun muassa:
- Yhtiön tyyppi ja toiminta: Asunto-osakeyhtiö, kiinteistöyhtiö ja vuokrataloyhtiö voivat edellyttää erilaisia hallinnollisia tehtäviä.
- Erikseen laskutettavat tehtävät: Isännöitsijäntodistukset, kokoukset, muutostyöilmoitusten käsittely ja avaintilaukset voivat olla erikseen laskutettavia tehtäviä sopimuksesta riippuen.
- Remonttitilanne: Suuri peruskorjaus tai useampi samanaikainen hanke lisää isännöitsijän työmäärää ja saattaa nostaa kustannuksia.
- Maantieteellinen sijainti: Isännöintitoimiston toiminta-alue ja etäisyys kiinteistöön voivat vaikuttaa hinnoitteluun.
- Sopimuksen laajuus: Kuukausihinnan rinnalla on tarkasteltava siihen sisältyviä tehtäviä ja erillisveloituksia. Selkeä palvelukuvaus ja erillisveloitushinnasto helpottavat kokonaiskustannusten ennakointia.
Kannattaako pienen taloyhtiön hankkia isännöintipalvelu?
Pienen taloyhtiön kannattaa harkita isännöintipalvelun hankkimista erityisesti silloin, kun hallituksella ei ole riittävästi aikaa, osaamista tai resursseja hoitaa lakisääteisiä velvoitteita ja taloushallintoa asianmukaisesti. Isännöitsijän tehtäviin kuuluu paljon sellaista, joka vaatii erityisosaamista ja vie säännöllisesti aikaa.
Asunto-osakeyhtiölaki asettaa taloyhtiölle useita velvoitteita riippumatta sen koosta: yhtiökokoukset on pidettävä, kirjanpito on hoidettava ja kunnossapitotarveselvitys on esitettävä vuosittain yhtiökokoukselle. Pieni taloyhtiö voi toimia ilman isännöitsijää, jos yhtiöjärjestys ei edellytä isännöitsijää eikä voimassa oleva yhtiökokouksen päätös velvoita siihen. Hallituksen on tällöin huolehdittava siitä, että yhtiön hallinto, talous ja muut velvoitteet järjestetään asianmukaisesti. Käytännössä ammattimainen isännöintipalvelu tukee lakisääteisten tehtävien hoitamista ajallaan ja voi vähentää hallituksen käytännön työmäärää.
Pienen taloyhtiön isännöintipalvelun hankkiminen ei tarkoita, että palvelun pitää olla suppeaa. Hyvä isännöintisopimus voidaan räätälöidä juuri taloyhtiönne tarpeiden mukaan.
Miten taloyhtiö voi vertailla isännöintitarjouksia?
Isännöintitarjouksia vertaillessa oleellisinta on verrata palvelun sisältöä hinnan rinnalla. Pelkkä kuukausihinta tai huoneistokohtainen maksu ei kerro, onko tarjous edullinen, jos tarjoukset sisältävät eri asioita.
Käytännöllinen tapa vertailuun on käydä tarjoukset läpi seuraavien kysymysten avulla:
- Mitä perusmaksu sisältää? Selvittäkää, mitkä tehtävät kuuluvat kuukausihintaan ja mistä laskutetaan erikseen.
- Miten erikseen laskutettavat tehtävät on hinnoiteltu? Esimerkiksi isännöitsijäntodistukset, kokoukset ja remonttien koordinointi voivat olla erikseen laskutettavia tehtäviä.
- Kuka on vastuullinen isännöitsijä? Henkilökohtainen palvelu ja selkeä yhteyshenkilö helpottavat yhteistyötä hallituksen kanssa.
- Miten tavoitettavuus on järjestetty? Arkisin tavoitettava isännöitsijä ja sähköiset asiointimahdollisuudet parantavat palvelun sujuvuutta.
- Mikä on sopimuksen kesto ja irtisanomisaika? Nämä ehdot vaikuttavat mahdollisen muutoksen aikatauluun.
Isännöinnin kilpailuttaminen on keino vertailla sisältöä, laatua ja kokonaiskustannuksia. Se ei velvoita vaihtamaan palveluntarjoajaa, mutta antaa hallitukselle paremman kuvan markkinatilanteesta.
Me Isännöinti Leivosella palvelemme erikokoisia taloyhtiöitä palvelualueellamme Uudellamaalla. Haluatteko tietää, mitä taloyhtiönne isännöinti maksaisi meillä? Pyytäkää tarjous taloyhtiönne isännöinnistä, niin voimme kartoittaa taloyhtiönne tarpeet.